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房贷,基础利率和放贷利率应该怎么选
时间:2020-08-07 14:29:19

按照央行规定:8月底前,各商业银行要完成存量浮动利率贷款的定价基准转换,定价基准只能转换一次。到底是选择LPR定价,还是固定利率?对于有房贷的人来说,选择的时间不多了。

记者调查发现,随着房地产市场近期缓慢升温以及各地调控力度有所加强,更多有存量贷款的购房者倾向于将已有房贷转换成LPR定价。业内分析称,随着存量房贷转换成LPR定价,房贷利率大概率以低息为导向,这将有助于今年下半年房企去库存。

利率呈下行趋势

LPR(LoanPrimeRate,意为贷款市场报价利率),是由18家银行于每月20日(遇节假日顺延),以0.05个百分点为步长,向全国银行间同业拆借中心提交报价。全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均,向0.05%的整数倍就近取整计算得出LPR。目前,LPR包括1-5年期(短期)和5年期以上(长期)两个品种。

去年8月至今,中国人民银行已发布12次LPR,与个人住房贷款利率挂钩的5年期以上LPR由首期的4.85%降至目前的4.65%。仅今年以来,5年期以上LPR就已两次下调,较去年末累计下调了15个基点。

“理论上LPR每月变动,因此本质是一种浮动利率。房贷基准利率是之前的房贷利率计算公式,但在8月31日之后,如果不选择LPR,则后续在贷款还清前,房贷的利率一直为当前利率。因而,本质是固定利率。”岛城一家银行的房贷工作人员告诉记者。

融360对全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据显示,7月(数据监测期为6月20日至7月17日),全国首套房贷款平均利率为5.26%,环比下降2BP;二套房贷款平均利率为5.58%,环比下降2BP。

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,7月20日贷款市场报价利率(LPR)1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%,与上月持平。

记者采访发现,考虑到利率还有进一步下行空间,不少人选择将存量房贷转换为LPR定价。

是否转换要看两个条件

到底选择固定利率还是LPR呢?关键看贷款人风险承受能力和剩余还款期限。

如果你的房贷没剩下几年,其实很好判断。“还款期限在五年左右的客户,基本上可以果断选择LPR。短期利率比较好判断,单看近几年,降息是大趋势。LPR下行,每年还款额度就会少一些。”青岛某股份制银行个贷经理表示。

自去年12月以来,5年期以上LPR利率已经两次下调。这意味着,即便接下来几个月LPR利率不下调,选择LPR的贷款人,明年的房贷利率也会降低,需要还的贷款金额也会减少。

但如果你比较稳健、追求稳定,可以选择固定利率。“不少贷款人的房贷期限还有十几、二十年,这中间的扰动因素会非常非常多,长期利率是很难做预测的。因为不排除还房贷后半阶段迎来经济上行周期的可能,由此引发LPR随之上涨。”上述个贷经理表示,尤其是一些拿了较低房贷利率、打了折扣的客户,可以选择不转换,维持固定利率,稳妥一点也没错。

转换分两步走

一般来说,只要有个人住房贷款的都受影响,但有三种情况除外:一是公积金个人住房贷款、组合贷款中的公积金部分;二是固定利率贷款;三是2020年底前到期的个人住房贷款。也就是说,如果符合这三种情况之一,就不受转换的影响。

若未在此前转换,则银行会自动调整为LPR浮动利率或固定利率,具体是哪种,各家银行标准不一。

在8月31日之前,房贷客户可以选择通过电子银行或手机银行进行办理,或者也可以选择挑个方便的时间到银行柜台办理相应业务。

具体来看,转换可以分为两步。

第一步,确定点差。业内人士表示,点差=转换前的房贷利率-相应期限LPR。比如说,客户的房贷是上浮10%,按照现在执行的利率水平4.9%计算,转换前的房贷利率就是5.39%。按照央行规定,在个人房贷转换期间均锚定2019年12月的LPR,该月5年期以上LPR为4.8%。根据上述,这位客户的点差=5.39%-4.8%=0.59%或59个基点。需要提醒的是,点差在合同剩余期限内固定不变。

第二步,确定房贷利率。转换后的房贷利率=重定价日的相应期限LPR+点差。

另外,转换为LPR时可以重新约定重定价周期,商业性个人住房贷款的重定价周期最短为一年,也就是说一年内房贷利率不会发生变化。据记者了解,多家银行可选择的重定价日为每年1月1日,或按贷款放款日对应的日期。

举例来看,假如重定价日为1月1日,那么2020年由于锚定2019年12月LPR,客户的房贷利率不会发生变化。而2021年转换后的房贷利率=2020年12月的LPR(假设为4.60%)+0.59%=5.19%,较2020年将下降20个基点。也就是说,这次重定价日的LPR比上次变化了多少,房贷利率也就会调整多少。

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