方旭东（朗诗青杉资本常务副总经理）：谢谢主办方，谢谢各位嘉宾这么晚还留在这里，我尽量能够简短，能够简洁一些。我是来自朗诗青杉资本的方旭东，接下来我们从实操的层面上做的几个案例。

先简单介绍一下青杉资本，是来自于朗诗控股，第一块业务是中国地产开发，我们青杉资本也是在这个业务板块之内；第二块是美国业务，在美国做地产的开发，在美国纳斯达克上市；第三块是绿色生活服务，是物业、养老和长租公寓运营，是在香港上市；第四块是朗绿科技，是在地产商里面孵化出来的高科技服务公司，专门做绿健服务的，未来准备在A股上市；最后一个是孵化的创新业务，朗诗+，专门对于C端用户提供绿健服务。

(资料图片)

青杉资本是其中的一个，主要是做存量资产基金管理的，目前有120亿的基金规模，主要有五大块的产品类型，包括持有公寓、存量公寓、困境资产收并购、持有办公，还有养老公寓等。

今天给大家汇报最近一两年我们做的三个项目，从实操层面给大家汇报一下。

第一个项目是朗诗阁在北京东二环朝阳区地铁附近，本身是做办公用途的，但是资产的本质又是住宅属性，所以其实是一个资产和用途的一个错配，这个商圈的配套其实都不用解释了，哪怕没有在北京的客户也都非常能够理解这个地段。

我们拿下来以后，改造思路就是把原来办公的大堂做翻新，楼层里面的内部，把所有办公的设施全部都打掉，恢复成一套一套的住宅属性的公寓，然后再一套一套的卖出去。这样子可以实现一个资产的明显的增值。增值率基本上是收购成本和退出价格是差不多翻倍。这是第一个项目。

第二个项目是在上海大宁收购的办公楼，很多同行可能知道这个项目，就在汶水路地铁口旁边，这个区位就在中环和南北高架交接口的西南方向，是一栋办公楼。

我们的改造思路就是针对周边的配套，把它做成公寓，可以实现价值的最大化，比原来做办公的价值可能又翻了一倍。

这是项目原始的大堂和办公的区域，我们把这个办公的区域全部都改成这样一个大平层的公馆或者叫个会客厅，可以办公，可以住宿，可以接待，可以做会所，还可以做工作室，其实是一个多功能的用途。这个项目又实现了翻倍。

第三个项目就是收购了无锡的烂尾楼，靠近无锡市政府，只有两三公里，位置是很不错的，但是因为找不到合适的产品，这个项目已经烂尾了差不多十年。为什么我们敢介入？无锡的公寓市场其实并不是很亮眼，或者说其实是压力蛮大的。

我们把这个项目拿下来以后，改造思路就是公寓+护理院+医疗+会所。就是有可售产权+养老服务的赋能，用养老给公寓做了一个赋能，赋能以后今年开盘，基本上就是公寓卖到了和住宅比较接近的价值。所以这个项目的收购成本+改造成本，基本上是我们售价的一半。

最后综合这三个案例总结一下我们青杉资本其实做什么样的一个地产基金的投资，其实取决于我们背后是什么样的资金。资金的投资要求，决定了我们能够做什么样的项目。

不管是自有资金，还是LP的资金，基本上要想获得这样的资金的支持，至少对于优先级的资金来说，能给到超过10%或者12%的回报，给予劣后的资金至少是20%和30%的回报，这样投资的要求就决定了能够选择的赛道不多。

要达到这样的回报还要把风险尽量的降低，我们前面也有一个环节是讲的不良资产。其实不良资产真正能够做成的案例其实不多，大多数做成的也都是有一方或者几方要打折、要出血。

我们的思路是把蛋糕做大，不是说让某几方打折离场，所以我们投资的策略虽然比较困难，但是市场上确实有这样的投资机会，也希望未来能跟大家能够合作。谢谢！

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